大阪市阿倍野区・東住吉区・平野区・天王寺区の不動産売却「SBハウジング」、「売却を成功に導く考え方」
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THINK不動産売却を成功させるために
「不動産を売りたい」と思っても、必ずしも売れるとはかぎらないのが事実です。では、不動産売却を成功させるには、どうすればいいのでしょうか？
こちらでは大阪市阿倍野区・東住吉区・平野区・天王寺区で不動産売却をお手伝いする「SBハウジング」が、売却を成功に導く考え方についてご紹介します。事前にできることがありますので、知っておきましょう。
不動産売却をスムーズに進めるための必要な書類を用意しましょう
不動産売却は、さまざまな手順をふんで進められます。まず不動産会社に売却を依頼し、売却活動を行って買い主様を探します。その後、条件が折り合う買い主様が現れたら売買契約を締結。そしてお引き渡しとなります。
この流れをスムーズに進めるにはさまざまな書類が必要です。以下の書類について不備がないよう、あらかじめきちんと揃えておきましょう。
| 身分証明書、実印、 印鑑証明書、住民票 |
登記済権利書または 登記識別情報 |
|---|---|
| 売り主様本人の確認書類です。親子や兄弟など物件が共有名義になっている場合には、全員の書類が必要です。また住民票は登記上の住所と現住所が異なる場合に必要となります。なお住民票、印鑑証明書などは有効期限があるため、発行から3カ月以内のものを使用します。 | 「登記済権利書」とは法務局から登記名義人に交付される、登記名義人がその物件の真の所有者であると証明する書類です。売却する物件が2005年以降に取得したものであれば、代わりに「登記識別情報」が発行されているケースもあり、その場合はそちらを用意します。 |
| 固定資産税納税通知書および 固定資産税評価証明書 |
土地測量図 境界確認書 |
|---|---|
| 固定資産税の納税額の確認に必要な書類です。また移転登記などに必要な登録免許税の算出にも使用します。書類は最新のものを準備してください。 | 一戸建てや土地を売買する際に必要な書類です。土地の売買にあたっては、土地の境界線を明確にすることが非常に重要です。万が一境界線が未確認であれば後のトラブルを防ぐために、隣接地の土地所有者と協議し測量図を作成しておきます。 |
| 建築確認済証および 検査済証、建築設計図書・工事記録書など |
マンションの管理規約、または使用細則ほかマンションの維持費などの書類 |
|---|---|
| 「建築確認済証」「検査済証」は建築基準法に則ってその物件が建築されていることを証明するものであり、一戸建ての売買などに必要な書類です。「建築設計図書」「工事記録書」などは法律に関わる書類ではありませんが、その物件の設計・工事についての情報が記されていることで買い主様の安心につながります。 | マンションの売却に必要な書類です。とくに中古マンションについては、維持管理の状況やペットの飼育可否などのルール、維持費、ランニングコストといった買い主様が求める情報が明記されているため、売買契約時より前に提示することが望まれます。 |
| 耐震診断報告書・ アスベスト使用調査報告書など |
その他の書類 |
|---|---|
| 今日、建築基準法では耐震基準が定められていますが、新耐震基準の導入前に建てられた古い物件を売却する場合には、「耐震診断報告書」などの書類の提出が求められるケースも少なくありません。「アスベスト使用調査報告書」と同様、ないと売却できないわけではないものの、トラブルを避けるためにも用意したほうがいいでしょう。 | 法的に必要ではなくても、「地盤調査報告書」「住宅性能評価書」「既存住宅性能評価書」など物件の構造などをデータによって客観的に示している書類があれば、買い主様が物件を選ぶ際の大きなポイントにつながることもあります。ほかにも、購入時の「契約書」「重要事項説明書」、さらにパンフレットや広告などもあるとよりいいでしょう。 |
| 身分証明書、実印、 印鑑証明書、住民票 |
|---|
| 売り主様本人の確認書類です。親子や兄弟など物件が共有名義になっている場合には、全員の書類が必要です。また住民票は登記上の住所と現住所が異なる場合に必要となります。なお住民票、印鑑証明書などは有効期限があるため、発行から3カ月以内のものを使用します。 |
| 登記済権利書または 登記識別情報 |
|---|
| 「登記済権利書」とは法務局から登記名義人に交付される、登記名義人がその物件の真の所有者であると証明する書類です。売却する物件が2005年以降に取得したものであれば、代わりに「登記識別情報」が発行されているケースもあり、その場合はそちらを用意します。 |
| 固定資産税納税通知書および 固定資産税評価証明書 |
|---|
| 固定資産税の納税額の確認に必要な書類です。また移転登記などに必要な登録免許税の算出にも使用します。書類は最新のものを準備してください。 |
| 土地測量図 境界確認書 |
|---|
| 一戸建てや土地を売買する際に必要な書類です。土地の売買にあたっては、土地の境界線を明確にすることが非常に重要です。万が一境界線が未確認であれば後のトラブルを防ぐために、隣接地の土地所有者と協議し測量図を作成しておきます。 |
| 建築確認済証および 検査済証、建築設計図書・工事記録書など |
|---|
| 「建築確認済証」「検査済証」は建築基準法に則ってその物件が建築されていることを証明するものであり、一戸建ての売買などに必要な書類です。「建築設計図書」「工事記録書」などは法律に関わる書類ではありませんが、その物件の設計・工事についての情報が記されていることで買い主様の安心につながります。 |
| マンションの管理規約、または使用細則ほかマンションの維持費などの書類 |
|---|
| マンションの売却に必要な書類です。とくに中古マンションについては、維持管理の状況やペットの飼育可否などのルール、維持費、ランニングコストといった買い主様が求める情報が明記されているため、売買契約時より前に提示することが望まれます。 |
| 耐震診断報告書・ アスベスト使用調査報告書など |
|---|
| 今日、建築基準法では耐震基準が定められていますが、新耐震基準の導入前に建てられた古い物件を売却する場合には、「耐震診断報告書」などの書類の提出が求められるケースも少なくありません。「アスベスト使用調査報告書」と同様、ないと売却できないわけではないものの、トラブルを避けるためにも用意したほうがいいでしょう。 |
| その他の書類 |
|---|
| 法的に必要ではなくても、「地盤調査報告書」「住宅性能評価書」「既存住宅性能評価書」など物件の構造などをデータによって客観的に示している書類があれば、買い主様が物件を選ぶ際の大きなポイントにつながることもあります。ほかにも、購入時の「契約書」「重要事項説明書」、さらにパンフレットや広告などもあるとよりいいでしょう。 |
物件の査定評価をよくするコツ
不動産会社に、売却を検討している不動産の価値の算出を依頼する査定。その評価を高めるために、できることがあります。不動産会社のスタッフが訪問する前に、以下のことについて考えてみましょう。
その1 周辺地域の相場を
知っておきましょう
不動産を探されている方の多くは、地域をある程度絞っているものです。また、その地域の相場をふまえて予算を組んでいることも多いと言えます。そのため、もし相場から大きく離れた価格が付けられている物件があれば、避けてしまいます。
もし売り主様が地域の相場を知らずに査定を依頼した場合、適正な価格が付けられていたとしても「低い」と感じてしまうかもしれません。査定の前に相場を知っておくことで、出された査定価格が適正であるかどうかを判断できます。また、売却成功につながる適切な売却価格を設定することも可能になるでしょう。
その2 価格について基礎的な考え方を
把握しましょう
不動産には、どれ一つとして「まったく同じもの」がありません。たとえ地域が同じであっても、土地の面積や形、接する道路の状態などにより、価格は変わります。これはマンションであっても同じことが言え、同一の棟でも階数や間取り、管理状況などの違いにより価格が左右されます。
また、不動産を取引する時期「取引時点」が変わると、相場の動きによって価格も大きく変動することもあるのが事実です。なお最終的な売却価格は、売り主様と買い主様双方の合意によって決定します。不動産売却の価格については、こういった基礎的な考え方を把握しておくことが大切です。
その3 ご自宅の「いいところ」「悪いところ」、
言えますか？
売却される不動産に思い入れがあると、通常より高い評価を求めてしまいがちです。しかしそれは所有者である売り主様の目線によるものであり、買い主様も同じであるとは言えません。
売却にあたっては、その不動産の「いいところ」「悪いところ」を冷静に見直すことが大切です。立地や利便性、間取り、広さ、築年数、設備など、それぞれの特徴を書き出してみることをおすすめします。
その4 買い主様側の気持ちも考えて、
価格を設定しましょう
買い主様は、新しく現れた物件に惹かれて強く関心を持つ傾向があります。そのため売り出して3カ月目までくらいの間は、査定価格より高く売却できる確率が高いのが事実です。しかし日が経つにつれて、その物件には「売れ残っている」という印象がついてしまい、査定価格での売却も難しくなっていきます。
売却価格の設定にあたってはこういった買い主様側の気持ちもふまえ、日が経ってしまった場合には少し下げて設定し直すなどすることも大切です。
家や土地を売るとき、
どんな会社に頼みたいですか？
不動産会社はとてもたくさんあります。しかし、どの会社に依頼しても、必ず不動産売却が成功するというわけではありません。ではどんな会社に依頼すればいいのでしょうか。あなたは、どんな会社に不動産売却を頼みたいですか？ 以下の項目をチェックしてみましょう。
- なぜこの金額になったのか、査定額の理由を聞きましょう
- 不動産の査定は、不動産の専門家が行います。それに対し売り主様は素人ですので、なぜその金額になったのか理由をしっかり聞くことが大切です。根拠をわかりやすく正確に説明してくれる不動産会社なら、その後の売却活動も安心して任せられるのではないでしょうか。
- 親身になって、一緒に考えてくれる不動産会社ですか？
- 不動産を売却するにあたっては、さまざまな理由や事情があるものです。売り主様一人ひとり異なる状況に親身に寄り添ってきちんと話を聞き、その後の方針を一生懸命考えてくれる不動産会社であるかは、とても重要です。
- 不動産会社によって
得意分野があります - 不動産会社は数多くありますが、それぞれ得意分野があります。たとえば賃貸を専門としていたり、新築の戸建て住宅の販売に力を入れていたりする不動産会社であれば、不動産売却を依頼するには不適当だといえるでしょう。売り主様が売却を考えられている種類の不動産売買を、おもに行っている会社を探すことをおすすめします。
- 担当者は人それぞれなので
チェックしておきましょう - 不動産会社のスタッフであっても、経験年数や所有資格、また人柄などはまったく異なります。担当者の実績が豊富で、「宅地建物取引主任者」であればより安心ですが、親身になってくれる人であるかもとても重要です。きちんと話を聞く、連絡をまめにとる、熱心に売却活動に取り組んでくれる……、そんな人柄もしっかりチェックしましょう。
